05.12.2012Fachbeitrag

Rechtskommentar:
Immobilien richtig vererben

Obwohl viele sich schon in jungen Jahren mit der Anschaffung der eigenen vier Wände beschäftigen, sind Immobilien bei der Nachlassplanung oft unzureichend oder gar nicht berücksichtigt. Die Bindung an ein eigenes Haus ist besonders groß und man möchte es gerne unbeschadet an die nächste Generation weitergeben. Um den Erhalt einer Immobilie in der eigenen Familie zu sichern, sollte man schon beim Erwerb einige Grundregeln beachten.

Jeder Ehegatte ins Grundbuch
Jeder, der eine Immobilie erwirbt, lässt sich im Regelfall auch ins Grundbuch als Eigentümer eintragen. Doch gerade bei Ehepaaren steht oft nur ein Gatte im Grundbuch, obwohl beide Eheleute die Immobilie wirtschaftlich als die Ihrige ansehen und insbesondere die Belastungen von beiden getragen werden. Damit ist aber im Erbfall der Ärger vorprogrammiert, denn nur der Eintrag im Grundbuch ist vor dem Gesetz auch ein sicherer Eigentumsnachweis. Der überlebende Ehegatte muss hinnehmen, dass sein Anteil an den Belastungen nicht beachtet wird, weil das gesamte Grundstück und in den Nachlass fällt. Der Ehegatte sollte unbedingt auf seine Eintragung beim Erwerb bestehen.

Erbengemeinschaft vermeiden
Wenn eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft geht, besteht die Gefahr, dass sie unter den Hammer kommt. Verlangt nämlich einer der Erben die Auseinandersetzung und können die Miterben das Geld nicht aufbringen, muss die Immobilie auf Grund der Ausgleichspflicht versteigert werden. Auch durch Pflichtteilsansprüche kann es zu einer Versteigerung des Eigentums kommen. Dabei wird aber in der Regel nur zwischen 60%-70% des tatsächlichen Wertes der Immobilie erzielt. Um das zu vermeiden, sollte man frühzeitig einen Nachfolgeplan erstellen. Eine individuelle Nachfolgeregelung für die Immobilie ist rechtlich möglich und verhindert im Erbfall eine kostspielige und wertmindernde Auseinandersetzung.

Erbschaftsteuer sparen
Nach steuerlichen Gesichtspunkten stellt sich dabei oft eine Schenkung als vorteilhaft heraus, da alle zehn Jahr der Freibetrag erneut geltend gemacht werden kann. Doch wer sein Haus verschenkt, gibt auch wichtige Rechte auf. So liegen dann unter Umständen die Aufnahme von Hypotheken und der Verkauf der Immobilie im Ermessen des Beschenkten. Allerdings lassen sich auch Bedingungen, wie ein lebenslanges Wohnrecht oder eine Rente an die Schenkung knüpfen. Um Steuern, die beim Verschenken oder Vererben anfallen zu berechnen, wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt.

Autorin: Melanie Scharf ist Rechtsanwältin in der Kanzlei Rudolf & Kollegen und ausschließlich im Erb- und Stiftungsrecht sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich tätig. Sie ist Mitglied in der DVEV, der Rechtsanwaltskammer Karlsruhe und im FORUM Junge Anwaltschaft des Deutschen Anwaltvereins.

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